Информация по вопросам государственного жилищного надзора и лицензирования управляющих организаций

Фото МКД 1Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа доводит до сведения читателей нашего сайта информацию, касающуюся осуществления государственного жилищного надзора и лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

В чем заключается суть государственного жилищного надзора?

Прежде чем ответить на данный вопрос, нужно понять какова причина появления государственного жилищного надзора.

Конституция Российской Федерации закрепила за гражданами право на жилище. Это право дает каждому гражданину возможность владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями, реализовывать свои жилищные права на условиях равенства участников жилищных отношений.

Участниками жилищных отношений могут являться и граждане, и юридические лица, и государство, и муниципальные образования. Все перечисленные лица так или иначе контактируют друг с другом по различным жилищным вопросам: это и предоставление коммунальных услуг и их оплата, и вопросы управления многоквартирными домами, и вопросы содержания и ремонт жилого фонда, и получение субсидий, переселение из аварийного жилья и так далее. Но не секрет, что бывают такие ситуации, когда один из участников жилищных отношений, желая реализовать свои жилищные права, начинает ущемлять другого участника жилищных отношений. То есть происходит нарушение жилищных прав. Но как говорится «Свобода одного заканчивается там, где начинается свобода другого».

В соответствии с законодательством для восстановления нарушенных жилищных прав у каждого есть возможность обращаться в судебные органы. Вместе с тем все мы прекрасно понимаем, что судебные разбирательства могут затянуться не на один месяц, а есть вопросы, которые требуют оперативного решения. Например, если в мороз в квартире вдруг отключили отопление, нужно действовать незамедлительно.

Для этого законодатель установил, что по некоторым жизненно важным вопросам жилищной сферы для защиты нарушенных жилищных прав участник жилищных отношений может обращаться в государственные органы. Отсюда становится понятной суть государственного жилищного надзора.

Государственный жилищный надзор – это деятельность по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений законодательства в жилищной сфере со стороны любого лица, будь это орган государственной власти, орган местного самоуправления, будь это какая-то организация или отдельный гражданин. Иными словами государственный жилищный надзор нужен, чтобы была возможность оперативно вмешиваться в те ситуации, когда происходит нарушение жилищных прав.

Кто и каким образом на территории Ненецкого автономного округа осуществляет государственный жилищный надзор?

Государственный жилищный надзор осуществляется региональными органами власти. В нашем регионе такой надзор осуществляет Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа, сокращенное название – Госстройжилнадзор НАО.

Инспекция входит с состав Администрации Ненецкого автономного округа, возглавляет Инспекцию Вытовтов Сергей Викторович, курирует работу Инспекции заместитель губернатора округа Кайдалов Алексей Анатольевич. Помимо этого деятельность Инспекции в сфере государственного жилищного надзора координируется и контролируется Главным государственным жилищным инспектором Российской Федерации, которым является заместитель Министра строительства и ЖКХ России Андрей Владимирович Чибис.

Осуществляют функции по государственному жилищному надзору должностные лица, являющиеся государственными жилищными инспекторами Ненецкого автономного округа.

Законодательство наделило таких инспекторов определенным объемом полномочий: это и проведение проверок в жилищной сфере, это и запрос необходимых сведений и документов, это и проведение осмотров объектов жилищного фонда. Жилищные инспекторы вправе проверять, правильно ли выбрана управляющая организация, выполняет ли такая организация свои прямые обязанности, правильно ли создано ТСЖ, кто и на каком основании использует общедомовые помещения и так далее. Для пресечения нарушений инспектор наделен правом выдавать предписания, составлять протоколы об административных правонарушениях и даже направлять в правоохранительные органы материалы для решения вопроса о возбуждении уголовных дел.

Сам государственный жилищный надзор осуществляется в трех формах.

Первая форма – это систематическое наблюдение за соблюдением требований жилищного законодательства. Это значит, что инспектор проводит анализ информации, размещаемой в сети «Интернет», публикуемой в средствах массовой информации, содержащейся в поступающей в Инспекцию документах на предмет наличия нарушений норм законодательства. При выявлении признаков нарушений государственный жилищный надзор переходит во вторую форму.

Вторая форма – это проведение плановых и внеплановых проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, органов власти и местного самоуправления на предмет соблюдения жилищного законодательства в процессе своей деятельности. Проверки проводятся на основании распоряжений руководителя или заместителя руководителя Инспекции, по результатам которых составляются акты. При выявлении по результатам проверок фактов нарушений государственный жилищный надзор переходит в третью форму.

Третья форма – это принятие мер по пресечению и устранению выявленных нарушений. С этой целью государственные жилищные инспекторы выдают предписания с указанием срока устранения нарушений, а в случае наличия состава административного правонарушения – также возбуждают дела об административных правонарушениях, либо направляют материалы проверок в иные контрольно-надзорные или правоохранительные органы для принятия по привлечению виновных лиц к ответственности.

Хотелось бы особо заострить внимание, что жилищные инспекторы в ходе своей деятельности строго руководствуются законодательством, определяющем порядок, основания и периодичность проверок. Иными словами «на пустом месте» проверки не появляются, все они должны быть обоснованы на основании закона. Это нужно понимать, потому что, откровенно говоря, у населения есть определенное недопонимание этих вопросов: кто-то считает, что инспекторы проявляют избыточное внимание к сфере ЖКХ и слишком часто ходят с проверками, а другие напротив – говорят, что инспекторы «сидят сложа руки и ничего не делают», что они должны постоянно ходить по домам и организациям с проверками.

Поэтому с учетом норм законодательства Инспекция проводит одни проверки по плану, а другие – вне плана, когда есть достоверная информация о том, что нарушаются чьи-то жилищные права и требуется срочное вмешательство в ту или иную ситуацию.

По каким вопросам граждане могут обратиться в Инспекцию?

Когда мы говорим о полномочиях Инспекции как органа государственного жилищного надзора, конечно же, нужно иметь представление о том, с каким вопросом можно к нам обратиться, а какие вопросы входят в компетенцию других органов власти или местного самоуправления или даже судебных органов.

Опять же вернемся к самому существу деятельности государственного жилищного надзора – это предупреждение, выявление и пресечение нарушений законодательства в жилищной сфере со стороны тех или иных участников жилищных отношений.

Отсюда видно, что в Инспекцию граждане и организации могут обратиться с заявлениями, жалобами на нарушение теми или иными лицами их жилищных прав. Если таких нарушений нет, такое обращение будет не по адресу.

Чтобы было понятно, приведем два примера.

Например, собственник квартиры жалуется на то, что в его квартире необходимо провести ремонт окон. Поскольку по закону свое жилое помещение собственник должен содержать и ремонтировать сам, выходит он подает жалобу сам на себя, а его жилищные права никем не нарушаются.

Другой пример: один из жильцов многоквартирного дома жалуется, что в его подъезде перегорела лампочка. В то же время выясняется, что по данному вопросу в управляющую организацию он и не обращался. С одной стороны, ситуация требует решения вопроса, но с другой стороны – говорить о нарушении его жилищных прав нельзя, так как нарушение выражается в бездействии управляющей компании по заявкам граждан, а такой заявки им не подано. По сути, здесь даже сам гражданин нарушает закон, так как не информирует ответственное лицо о выявленных неисправностях в доме.

Если понятен сам принцип, то теперь коснемся подробнее вопросов, с которыми можно обращаться в органы государственного жилищного надзора. Это вопросы оговорены в Постановлении Правительства РФ № 493 «О государственном жилищном надзоре».

Основными и наиболее актуальными вопросами являются:

1) содержание общего имущества в многоквартирном доме (это состояние стен, фундамента, крыши, содержание придомовой территории, общедомовых помещений, инженерно-технического оборудования, предназначенного для общего пользования жильцов многоквартирного дома);

2) предоставление коммунальных услуг (отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение);

3) определение размера платы за коммунальные услуги (это вопросы, связанные с неправильным начислением платы за вышеуказанные коммунальные услуги, непроведением перерасчета за неоказанные услуги и т. д.);

4) оснащение и эксплуатация приборов учета энергетических ресурсов (здесь вопросы установки, эксплуатации, поверки, замены приборов учета в доме, как индивидуальных, так и общедомовых, снятие показаний с приборов учета, использование таких показаний при начислении платы за коммунальные услуги);

5) выполнению управляющими организациями работ и услуг по договорам управления многоквартирными домами (вывоз мусора, уборка подъездов, аварийно-диспетчерское обслуживание, очистка территории дома и снега и так далее).

Есть и другие вопросы, с которыми можно обратиться в Инспекцию, например:

- жалобы на соблюдение порядка признания жилых зданий непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу;

- жалобы на нарушения по перепланировкам и переустройству жилых помещений, по использованию этих помещений не по назначению, жалобы на перевод жилых помещений в нежилые и обратно;

- жалобы на нарушения в части управления многоквартирными домами, то есть неисполнение стандартов такой деятельности;

- жалобы на нарушение в части установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- жалобы на нарушение управляющими организациями и ТСЖ стандарта раскрытия информации об их деятельности;

- жалобы на нарушения порядка выбора управляющих организаций, заключения договоров управления многоквартирными домами, незаконные условия таких договоров, на нарушения порядка создания ТСЖ;

- жалобы на неправомерное использование общего имущества, например общедомовых помещений, фасада здания, придомовой территории;

- жалобы на нарушения в сфере формирования фонда капитального ремонта и ряд других вопросов.

Как правильно подать обращение в орган государственного жилищного надзора?

Порядок подачи и рассмотрения обращений граждан в государственных органах регламентирован Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Такое обращение гражданин может написать непосредственно в Инспекции. Для этого нами разработаны типовые бланки заявлений применительно к тематике обращений, к примеру, если заявитель хочет пожаловаться на неправильное начисление платы за коммунальные услуги или на незаконный выбор управляющей организации. Специалисты Инспекции готовы на месте проконсультировать по вопросу оформления заявлений.

Если гражданин желает подготовить заявления дома и направить его в дальнейшем в Инспекцию, необходимо учесть следующие требования.

В соответствии с законом в письменном обращении необходимо обязательно указывать государственный орган, в которое направляется письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество должностного лица данного органа или его должность. Также необходимо указать свои фамилию, имя, отчество, почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, изложить суть предложения, заявления или жалобы, поставить личную подпись и дату. В случае необходимости к письменному обращению можно приложить какие-либо документы и материалы либо их копии.

При необходимости обращение можно подать также и в форме электронного документа. К примеру, на официальном сайте Инспекции в сети «Интернет» (www.naonadzor.ru) имеется функция «Написать обращение», через который можно также подать свое обращение в адрес органа государственного жилищного надзора.

Когда обращение подается в электронной форме, то также необходимо указать свои фамилию, имя, отчество, указать адрес электронной почты, если ответ должен быть направлен в форме электронного документа, и почтовый адрес, если ответ должен быть направлен в письменной форме. При необходимости дополнительно можно приложить документы и материалы в электронной форме либо направить указанные документы и материалы или их копии в письменной форме.

Как ранее упоминалось, если обращение гражданина подается в адрес Инспекции для проведения в дальнейшем проверки, что необходимо учесть требования федерального закона о государственном контроле. Не каждое обращение может служить основанием для проведения проверки.

Во-первых, анонимное обращение не может являться основанием для проведения проверки. Если рассматривая заявление, инспектор не может установить заявителя, либо если такое заявление не подписано, соответственно оно останется безрезультатным.

Во-вторых, в обращении должно быть указано о нарушениях жилищных прав, будь это в сфере предоставления коммунальных услуг, содержания многоквартирного дома либо начисления платы за жилищно-коммунальные услуги.

В случае если все требования соблюдены, Инспекция своими распоряжениями назначает внеплановые проверки. В ряде случаев такие проверки дополнительно проходят согласование с органами прокуратуры.

Отдельно стоит отметить о личном приеме граждан. В Инспекции установлены дни и часы личного приема граждан. В частности руководитель и заместители руководителя Инспекции осуществляют прием граждан по четвергам с 16 до 18 часов. Записаться на прием можно по телефону 4-62-98. Остальные сотрудники Инспекции осуществляют личный прием граждан в течение всего рабочего дня без предварительной записи. По результатам личного приема также может быть составлено заявление, в соответствии с которым при необходимости будет назначена внеплановая проверка.

Вопрос: Можно ли каким-то образом жителям сельских населенных пунктов Ненецкого автономного округа решать жилищные проблемы непосредственно на месте?

Конечно. Хотя жалобы жителей сельских населенных пунктов носят единичный характер, Инспекция работает не только с обращениями граждан, проживающих в г. Нарьян-Маре и п. Искателей, но и в сельских населенных пунктах.

Учитывая особенности транспортного сообщения между населенными пунктами округа еще несколько лет назад оперативно реагировать на обращения жителей округа было проблематично. Причем это касается не только нашего округа – такая картина наблюдалась во всех регионах России. Согласитесь, когда жилищные инспекции располагаются в региональных столицах, при всем желании просто невозможно охватить все поселки и деревни для контроля ситуации в сфере ЖКХ. Для исправления данной ситуации в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены изменения, позволяющие органам местного самоуправления осуществлять те же функции, которые осуществляют жилищные инспекторы.

Если быть более подробным, то речь идет о введения такого понятия, как муниципальный жилищный контроль. Законодатель обязал в каждом муниципальном образовании создать орган муниципального жилищного контроля. Это может быть или какая-то самостоятельная структура, или отдельные специалисты в составе существующей администрации населенного пункта.

Если говорить о Ненецком автономном округе, то у нас самостоятельная структура имеется в Администрации г. Нарьян-Мара – это отделу муниципального контроля. Во всех остальных органах местного самоуправления назначены муниципальные жилищные инспекторы.

Муниципальные жилищные инспекторы обладают тем же самым спектром полномочий, что и государственные жилищные инспекторы за исключением того, что они не проводят проверки в отношении органов государственной власти и органов местного самоуправления, то есть самих себя. Таким образом, сегодня главы администраций муниципальных образований не могут говорить, что у них нет возможностей воздействовать на плохо работающие управляющей организации. Такие возможности по закону у них имеются – нужно только хорошо организовать исполнение функций муниципального жилищного контроля.

Муниципальный жилищный контроль точно также может проверять работу управляющих организаций и ТСЖ, проверять правильность начисления платы за коммунальные услуги, качество оказываемых управляющими организациями услуг, выдавать предписания об устранении нарушений и привлекать правонарушителей к ответственности. Более того, у органов местного самоуправления в соответствии с Жилищным кодексом имеется возможность фиксировать факты неисполнения управляющими организациями своих обязанностей, на основании чего созывать общее собрание собственников для решения вопроса о смене такой организации. Таких функций нет даже у государственных жилищных инспекторов. В общем, остается только хорошо наладить работу в данном направлении.

Со своей стороны Инспекция, как орган государственного жилищного надзора, осуществляет взаимодействие с муниципальными образованиями округа для оказания содействия органам муниципального жилищного контроля. Соглашения о сотрудничестве у нас заключены со всеми местными администрациями.

Инспекцией регулярно проводится работа в данном направлении, проведены обучающие семинары с муниципальными инспекторами, на различном уровне проведены совещания с главами муниципальных образований, в данные органы направляются для ознакомления и использования в работе принимаемые в жилищной сфере законодательные акты, проводятся совместные проверки, а также ведется консультирование специалистов муниципальных образований по возникающим вопросам.

Рекомендуем каждому жителю Ненецкого автономного округа узнать в своем органе местного самоуправления, кто осуществляет муниципальный жилищный контроль на территории его муниципального образования.

Как бы вы охарактеризовали итоги работы Инспекции в сфере государственного жилищного надзора в прошедшем году?

Для начала приведу некоторую информацию, касающуюся итогов работы Инспекции в сфере государственного жилищного надзора в 2014 году.

Прошедший год был в определенной степени значимым в связи с тем, что было принят ряд законов, в том числе касающихся жилищного надзора. Это и ряд поправок в Жилищный кодекс, и Кодекс об административных правонарушениях, закон об общественном контроле, изменения в законодательство о государственном контроле, и ряд других законов. Поэтому в работе Инспекции появились новые, серьезные направления, оценку которым можно будет дать только по истечении некоторого времени.

Итак, в ушедшем году в рамках государственного жилищного надзора проверялась деятельность управляющих организаций ООО «Управляющая компания Северный дом», ООО «Нарьян-Мар Инжиниринг», ООО «Управляющая компания «Нарьян-Марстрой», а также три органа местного самоуправления – Администрации МО «Канинский сельсовет», МО «Тиманский сельсовет» и МО «Городской округ «Город Нарьян-Мар».

Проведена 391 внеплановая проверка, в том числе 115 проверок по обращениям граждан. Опубликование в окружных СМИ информации об угрозе причинения вреда жизни и здоровью граждан послужили основаниями для проведения еще 6 проверок, еще 5 проверок проведено на основании поступивших обращений органов власти, юридических лиц. Чаще всего проверки касались работы управляющей организации ООО «Служба заказчика».

В результате контрольно-надзорной деятельности в прошедшем году выявлено 2180 нарушений обязательных требований жилищного законодательства, законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Основная часть нарушений коснулась содержания строительных конструкций жилых зданий, их инженерного оборудования, начисления платы за коммунальные услуги и раскрытия информации управляющими организациями.

Чаще всего законодательство нарушали 6 управляющих организаций: ООО «Служба заказчика», ООО «Управляющая компания Северный дом», МУП «Служба заказчика по ЖКУ п. Искателей», ООО «Управляющая компания «Нарьян-Марстрой», ООО «Служба заказчика по ЖКУ п. Искателей» и ОАО «Славянка». Общее количество нарушений ими составило 1372 или 62,9% от общего количества выявленных нарушений за 2014 год.

Для устранения выявленных нарушений органам местного самоуправления, организациям и гражданам выдано более 300 предписаний. Каждое выданное предписание ставилось на контроль со сроками исполнения, по истечении которых проверялось устранение допущенных нарушений. По результатам проведенных мероприятий на основании предписаний Инспекции к концу 2014 года было устранено уже около 950 нарушений законодательства.

Однако не все управляющие организации своевременно устраняли допущенные правонарушения. Четыре управляющие организации, а именно МУП «Служба заказчика по ЖКУ п. Искателей», ООО «Служба заказчика», ООО «Управляющая компания Северный дом» и ОАО «Славянка», чаще остальных допускали неисполнение предписаний органа государственного жилищного надзора.

В 2014 году должностными лицами Инспекции в рамках государственного жилищного надзора было возбуждено 350 дел об административных правонарушениях, в том числе 159 дел за неисполнение предписаний жилищных инспекторов, 70 дел за нарушение правил и норм содержания жилищного фонда, 29 дел за неуплату административных штрафов в срок и 26 дел за нарушение стандарта раскрытия информации.

Одна часть дел об административных правонарушениях (сто тридцать дел) рассматривалась руководством Инспекции, другая часть – мировыми судьями Ненецкого автономного округа и города Москвы. В общей сложности на правонарушителей наложены штрафные санкции на сумму чуть более 11 млн. рублей.

По всем основным показателям в прошедшем году наблюдался существенный прирост, однако главным показателем в нашей работе является доверие граждан. Зачастую граждане обращаются за помощью в орган государственного жилищного надзора даже по тем вопросам, которые не относятся к нашей компетенции, просто потому, что больше им никто не может или не хочет помочь. Специалисты Инспекции консультируют посетителей как при личном приеме, так в письменной форме или по телефону о способах защиты своих жилищных прав, о нормах федерального и окружного законодательства, о порядке реализации своих жилищных прав.

На протяжении 6 лет работы Инспекции в сфере жилищного контроля, а затем государственного жилищного надзора, наблюдается рост обращений граждан в наш адрес. Если в 2008 году в адрес Инспекции поступило 65 обращений, то в 2014 году – 192. Причем мы ожидаем, что такая тенденция сохранится и в ближайшие годы.

Каждое пятое обращение граждан в адрес Госстройжилнадзора НАО было коллективным, с учетом чего общее количество обратившихся лиц составило около 600 человек. Еще порядка семисот граждан обращалось за получением разъяснений и консультаций по телефону.

Какие главные проблемы в окружной жилищно-коммунальной отрасли, на ваш взгляд, сегодня имеются, и какие пути решения данных проблем вы бы предложили?

Если говорить о работе управляющих организаций, то наиболее острой проблемой на наш взгляд является низкий уровень профессионализма, причем это касается как руководящего состава таких компаний, так и рядовых специалистов.

Многоквартирный дом, особенно новой постройки, представляет собой достаточно сложный комплекс строительных конструкций, инженерного оборудования, приборов учета энергетических ресурсов, и весь этот комплекс требует постоянного внимания, выполнения полного объема работ и услуг по его содержанию, иначе в лучшем случае стоит ожидать преждевременного износа элементов дома, а в худшем случае – даже причинения вреда имуществу, жизни или здоровью граждан. Для того, чтобы правильно управлять всем этим сложным процессом, необходимо знать правила и нормы технической эксплуатации, жилищное законодательство, уметь разбираться в экономической составляющей, разбираться в договорно-правовой работе, и это далеко не полный перечень вопросов. Но зачастую на рынок сферы управления многоквартирными домами приходят люди, не имеющие ни знаний, ни опыта работы в данной отрасли. Полагаем, что отчасти эту ситуацию решит набирающее обороты лицензирование управляющих организаций. Однако только отчасти. Необходимо наладить на уровне округа и муниципалитетов систему профессиональной подготовки специалистов сферы ЖКХ всех уровней: как руководителей, так и инженеров, и даже простых рабочих. Причем такая подготовка должна проходить в постоянном режиме.

Еще одной острой проблемой является злоупотребление отдельными управляющими организациями пробелами в законодательстве, а также разобщенностью и пассивностью жильцов многоквартирного дома, которые не могут проконтролировать работу своей управляющей организации. По сути дела собственники нанимают управляющую организацию для обслуживания своего многоквартирного дома, за что она и получает вознаграждение в виде платы за содержание дома. Однако на практике взаимоотношения между управляющими организациями и жильцами зачастую выглядят не как взаимовыгодное сотрудничество, а как противостояние конфликтующих сторон. Для решения данной проблемы необходимо повышение уровня правовой грамотности граждан, а также упрощение системы контроля за работой управляющих организаций. Здесь особую роль играют органы местного самоуправления, которые во многих случаях являются собственниками муниципальных жилых помещений, а в остальных случаях могут и должны содействовать в проведении общих собраний собственников для смены недобросовестных управляющих организаций.

Третья проблема достаточно известна – это проблема взаимных неплатежей. Есть жильцы, которые систематически не платят за жилищно-коммунальные услуги управляющим организациям. Есть управляющие организации, которые систематически не платят ресурсоснабжающим компаниям. Недостаток средств оборачивается недовыполнением комплекса работ и услуг в жилом фонде, недовыполнением комплекса мероприятий на объектах коммунального комплекса. Частично эти проблемы должно решить повышение процентов за просрочку платежей до уровня банковских кредитов. Иными словами платить за квартиру невовремя станет таким же дорогим удовольствием, как брать кредит в банке на оплату жилищно-коммунальных услуг. С другой стороны в муниципальных образованиях необходимо наладить работу со злостными неплательщиками вплоть до предъявления в суд исков об их выселении из жилья. В этой части необходима слаженная работа органов власти, муниципалитетов и управляющих организаций, а также добросовестных собственников, которые фактически оплачивают счета недобросовестных соседей.

Могут ли рядовые жильцы многоквартирных домов эффективно контролировать работу своих управляющих организаций, оказывать на них какое-то воздействие?

Конечно, могут. И законных форм такого контроля на сегодняшний день несколько. Раскроем в общих словах три формы контроля.

Начнем с самой сложной, но эффективной. Это создание в доме товарищества собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ – это некоммерческая организация, которая создается в виде юридического лица. ТСЖ либо самостоятельно решает вопросы управления многоквартирным домом либо нанимает для этих целей управляющую организацию. В последнем случае оно от лица собственников заключает договор управления многоквартирным домом, осуществляет контроль за исполнением такого договора, в том числе контроль за качеством и объемом оказываемых услуг, отстаивает права собственников в управляющей организации, в органах государственной и муниципальной власти и в судах. Эта форма, повторюсь, более эффективна, но требует организации собственников по созданию данного ТСЖ и в дальнейшем постоянного участия активной группы собственников в его деятельности.

Вторая форма контроля предусмотрена статьей 20 Жилищного кодекса – это общественный жилищный контроль. Общественный контроль может осуществляться как общественными объединениями, так и иными некоммерческими организациями. На территории Ненецкого автономного округа, к примеру, имеются несколько форм реализации общественного контроля. Это и Общественная палата НАО, и региональное отделение Всероссийской общественной организации «ВСЕ ДОМА». Есть еще одна форма общественного жилищного контроля, о которой хотелось бы остановиться поподробнее. Это советы многоквартирных домов.

Советы многоквартирных домов предусмотрены статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Совет многоквартирного дома – это определенная группа собственников, выбранная общим собранием, для решения целого ряда важных вопросов. Например, совет вправе от лица собственников вести переговоры по вопросу заключения договора управления многоквартирным домом, осуществлять контроль за оказанием услуг и работ управляющей организацией. Председатель такого совета от имени собственников может заключать договор управления многоквартирным домом, осуществлять приемку выполненных в доме работ и оказанных услуг, в том числе с подписанием актов, он может составлять акты по фактам неоказания тех или иных услуг, некачественного выполнения каких-либо работ. Более того, председатель совета может также выступать от лица собственников многоквартирного дома в суде по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг. Подумайте сами, только в г. Нарьян-Маре и п. Искателей расположено около 700 многоквартирных домов, ни один контролирующий или правоохранительный орган не сможет постоянно присутствовать во всех домах, чтобы проверить работу всех управляющих организаций. А вот если в каждом таком доме собственники выберут свое уполномоченное лицо, которое будет досконально знать, когда последний раз в подъезде была уборка, когда последний раз вывозился мусор, сколько времени жильцы ждали замены перегоревших лампочек, и будет уполномочен составлять акты по неоказанным услугам, управляющим организациям будет уже невозможно предъявлять в квитанциях «взятые с потолка» суммы за неоказанные услуги. Советы многоквартирных домов необходимо обязательно выбирать в тех домах, где более 4 квартир, и которые находятся в управлении управляющих организаций. В остальных домах вопрос остается на усмотрение собственников. Для выбора таких советов можно написать обращение в свой орган местного самоуправления, чтобы тот организовал проведение общего собрания собственников по данному вопросу.

Третья форма – это контроль за деятельностью управляющей организаций через раскрытие ею информации о своей работе. Согласно Жилищному кодексу лица, управляющие многоквартирными домами, обязаны раскрывать информацию о своей работе. Перечень такой информации достаточно обширен, он утвержден Правительством России. В него входит данные об обслуживаемых домах, тексты договоров, информация о тарифах, перечне оказываемых услугах и их стоимости, данные о фактах некачественного оказания услуг, произведенных перерасчетах, привлечении управляющей организации к административной ответственности, о проведенных общих собраниях собственников в доме, и другие сведения. Всю эту информацию управляющие компании должны публиковать в сети «Интернет» на специальном портале (www.reformagkh.ru), а также на собственном сайте или на сайте местной администрации, а также на стендах в своем офисе и выдавать по запросам заинтересованных лиц. Этот инструмент очень мощный, но к сожалению крайне мало используемый. Как показали опросы читателей сайта Инспекции, большинство из них даже не знает адреса сайта своей управляющей организации в сети «Интернет», и не знакомятся с такой информацией. А вместе с тем, ненадлежащее раскрытие информации влечет большие штрафные санкции на организацию: штраф от 250 до 300 тысяч рублей, а руководитель такой компании за два нарушения будет отстранен от работы – суд его дисквалифицирует, и такие случаи в округе уже есть.

Возникает вопрос, а как можно контролировать управляющую организацию через раскрытие информации. Очень просто.

Например, по договору в многоквартирном доме два раза в неделю должна происходить уборка подъездов, каждый день должна убираться территория от снега. Если вдруг уборка подъездов и дворовой территории происходила реже, управляющая организация отчитывается о таких фактах на своем сайте. Жилец дома открывает этот сайт и смотрит, что за такие-то месяцы услуги оказывались не в полном объеме. Смотрит свои квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг за эти месяцы, а там ему насчитано «по полной». В итоге он вправе потребовать перерасчета, и в этом случае ему ничего доказывать не нужно: все причины для перерасчета официально раскрыты самой управляющей организацией. Если же управляющая организация скрыла те или иные факты, и не раскрыла такой информации, можно сообщить об этом в орган жилищного надзора и такая компания получит внушительный штраф, а ее директор получит своего рода «желтую карточку» и будет знать, что следующая такая жалоба жильца может обернуться для него уже расставанием со своей должностью.

В общем, мы бы рекомендовали избрать в каждом жилом здании свой совет многоквартирного дома и избрать председателя, а там где они уже есть, проявлять активность. Рекомендуем следить за той информацией, которую публикует управляющая организация, и самое главное дать ей понять, что вы регулярно знакомитесь с данной информацией, и если что-то в этой части будет нечисто, адрес и телефон жилищной инспекции вам известен. Время заставляет собственников быть активными в вопросе управления своего жилья, ведь злоупотребления происходят именно там, где люди пассивно относятся к данным вопросам.

Какие изменения в жилищном законодательстве  затронут нас, жителей Ненецкого автономного округа, в наступившем 2015 году?

Да, есть ряд важных изменений в законодательстве, одни из которых коснутся многих жителей округа, другие только части граждан. Таких изменений можно назвать три.

О первом изменении уже многие наслышаны. Это касается начала действия системы капитального ремонта многоквартирных домов. То, что жилой многоквартирный фонд требует капитального ремонта, общеизвестно. По Жилищному кодексу капитальный ремонт проводится за счет собственников, но, как показывает практика, собственники чаще всего не могут самостоятельно организовать капитальный ремонт многоквартирных домов и сбор средств на эти нужды. В итоге дома стоят годы, а то и десятилетия без ремонтных работ, износ зданий постоянно растет, а необходимые суммы на ремонт растут еще быстрее.

В итоге, в конце 2012 года в Жилищном кодексе появились поправки, касающиеся введения в действие системы капитального ремонта жилых зданий. Соответствующий окружной закон появился в 2013 году. Теперь все многоквартирные дома, за исключением аварийных, попадают в общеокружную программу капитального ремонта. Собственники помещений в данных домах с 2015 года начнут получать квитанции на уплату взносов на капитальный ремонт. Денежные средства для этих целей будут аккумулироваться либо на специальных счетах многоквартирных домов, либо на общем счете регионального оператора и в дальнейшем использоваться на проведение ремонтных работ. Те собственники, которые уже в ближайшее время получат первые квитанции на уплату упомянутых взносов, могут посмотреть программу капитального ремонта и узнать в какие годы и какие виды ремонтных работ будут проводиться в их домах. Вся необходимая информация по капитальному ремонту в округе публикуется на сайте окружного фонда капитального ремонта (www.fkr-nao.ru).

Второе изменение касается начисления платы за коммунальные услуги. Как известно, федеральное законодательство предписывает собственникам в многоквартирных домах устанавливать счетчики на холодную и горячую воду, на электричество, на газ. С одной стороны, это стимулирует нас более рационально потреблять энергоресурсы. С другой стороны, это позволяет существенно снизить расходы на оплату коммунальных услуг. В новых домах такая проблема не стоит, так как они уже сдаются со счетчиками. А вот в домах старой постройки, проблема часто остается открытой. Еще летом 2012 года истек срок добровольной установки счетчиков на холодную и горячую воду, на электроэнергию, а 1 января 2015 годана газ. Те, кто не позаботился до 2015 года решить вопрос с установкой счетчиков, в ближайшее время заметят последствия в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг. С текущего года начинают действовать повышающие коэффициенты. Что это значит? Это значит, что с текущего года те суммы, которые уплачивались за коммунальные ресурсы, умножатся на коэффициент, вследствие чего вырастут на 10 процентов. Через несколько месяцев, а именно с июля 2015 года произойдет следующее повышение до 20%, с 2016 года еще одно до 40%, а с середины следующего года – до 50%. В итоге для тех, кто не установил счетчики, кубометр воды будет стоить на порядок дороже, чем для собственников со счетчиками. Конечно, такие требования не коснутся жильцов аварийных домов и тех, у кого такие счетчики невозможно установить по техническим причинам.

Третье нововведение – это лицензирование управляющих организаций. Фактически оно уже началось, на территории округа большой объем работы в данном направлении уже остался позади. С 1 мая 2015 года на территории Российской Федерации будет запрещена предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами без специальной лицензии. Этот процесс в значительной степени позволит «очистить» рынок жилищно-коммунальных услуг от явно недобросовестных и жуликоватых организаций, а те которые попробуют дальше работать по старой схеме, сами уйдут с этого рынка.

Ожидаем также в 2015 года ряда изменений в законодательстве, о котором скажем вкратце. Первое – планируется отмена оплаты коммунальных услуг на общедомовые нужды, эту нужды для жильцов будут включены в плату за содержание, а расчеты за их потребление с ресурсоснабжающими организациями будут вести сами управляющие компании. Второе значимое изменение – это введение штрафов в пользу потребителей. Суть данного изменения заключается в том, что если управляющая организация ошиблась в размере платы за те или иные услуги, и выставила завышенные суммы в своих квитанциях, что подтвердит проверка органа государственного жилищного надзора, в итоге она должна будет вернуть жильцам излишне начисленные суммы, плюс к тому выплатит этим жильцам определенный процент за свою оплошность в качестве штрафа. Это должно повысить ответственность управляющих компаний в отношении того, что они печатают в своих квитанциях.

В чем заключается суть лицензирования управляющих организаций?

Прежде всего, нужно отметить, что к введению лицензирования управляющих организаций наше общество шло постепенно.

Давайте ответим на вопрос, какова предыстория введения лицензирования, и из него будет ясна и суть лицензирования. Как раньше, бывало, появлялись управляющие организации? Соберутся два-три человека, оформят регистрацию юридического лица, пройдутся по домам, наобещают решение всех жилищных проблем при низких тарифах, соберут нужные подписи жильцов, и управляющая компания готова. Проходит несколько месяцев, жильцы видят, что квартплату они платят исправно, а ничего помимо квитанций от своей управляющей организации они так и не дождались. И начинаются жалобы в жилищную инспекцию, в прокуратуру, в администрацию, и так далее. Потом выясняется, что эта управляющая компания не платит по счетам за коммунальные  ресурсы, деньги у нее куда-то испарились, и она благополучно начинает процедуру банкротства. А вместо нее на смену приходит еще одна компания, которую организовали чуть ли не те же люди, и все начинается заново. Государство в этой ситуации оказывалось почти что сторонним наблюдателем, так как оно было неправомочно вмешиваться в договорно-правовые отношения между гражданами и управляющей организацией. Административные штрафы за правонарушения недобросовестных управляющих компаний не отпугивали, вместо этого они своими низкими тарифами убирали с рынка тех, кто хотел добросовестно исполнять свои профессиональные обязанности.

Тем самым государством принято решение установить правовой фильтр в виде лицензирования.

Для того, чтобы получить право с 1 мая 2015 года продолжать работу в сфере управления многоквартирными домами каждая управляющая организация обязана пройти процедуру лицензирования. Для этого она обязана выполнить шесть лицензионных требований, после чего обратиться в орган государственного жилищного надзора для выдачи лицензии.

В число таких требований включены: необходимость регистрации организации на территории России, отсутствие судимости у руководителя управляющей компании, отсутствие этого руководителя в реестре дисквалифицированных лиц, отсутствие фактов лишения лицензий в предыдущие годы или в других регионах России, соблюдение требований по раскрытию информации, и сдача руководителем управляющей компании специального квалификационного экзамена. Действие лицензии будет бессрочным и будет распространяться только на тот субъект РФ, в котором она выдана. На территории НАО выдавать лицензии будет Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа во взаимодействии с окружной лицензионной комиссией.

Инспекция будет принимать документы от управляющих компаний, проверять соблюдение ими лицензионных требований и готовить предложения в лицензионную комиссию округа для принятия окончательного решения.

Лицензионная комиссия является межведомственным органом, в которую входят как представители государственной и муниципальной власти, так общественности, в том числе собственники многоквартирных домов. Эта комиссия и будет принимать окончательное решение выдать управляющей компании лицензию или нет, аннулировать через суд ее лицензию или нет. Помимо этого данная комиссия принимает квалификационные экзамены и участвует в мероприятиях по лицензионному контролю. Возглавляет лицензионную комиссию Чупров Валерий Юрьевич, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ненецком автономном округе.

Отдельно остановимся на квалификационном экзамене. Этот экзамен проводится в виде компьютерного тестирования на знание законодательства в сфере ЖКХ. Он нужен чтобы посмотреть, есть ли минимально необходимый уровень знаний у того человека, который желает возглавить управляющую организацию. Претенденту будет задано наугад 100 вопросов из числа 200 вопросов, утвержденных Минстроем России. Экзамен считается сданным, если дано не менее 86 правильных ответов. После этого экзаменуемый может с протоколом сданного экзамена идти в Инспекцию для оформления квалификационного аттестата – официального документа, дающего ему право трудиться на руководящей должности в управляющей организации.

Кстати, окружная лицензионная комиссия уже утвердила график приема экзаменов. Первый экзамен должен состояться 25 февраля текущего года, на него уже подали заявления два претендента. По ним сейчас ведется проверка для допуска к экзамену. Ну, а те, кто еще желает попасть на первый экзамен, должны поторопиться со своим заявлением в лицензионную комиссию до 23 января.

Еще раз обращаемся к руководству управляющих компаний округа. 30 апреля 2015 года – последний день работы без лицензии, уже с 1 мая за деятельность в отсутствие лицензий будут предусматриваться серьезные штрафные санкции. Срок принятия решений и оформления лицензий с момента подачи заявлений составляет до 45 дней. Поэтому необходимо понять, что до 15 марта 2015 года все руководители управляющих компаний, которые желают и дальше продолжать работать в сфере управления многоквартирными домами, должны прийти в Инспекцию со своими квалификационными аттестатами и написать заявление о выдаче лицензии.

Какое воздействие благодаря системе лицензирования можно будет оказывать, к примеру, простым жильцам многоквартирных домов в отношении недобросовестных управляющих организаций?

Благодаря системе лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами влияние жильцов многоквартирного дома на свою управляющую организацию серьезно возрастет. Прежде всего, это вызвано введением лицензионного контроля за работой управляющих компаний.

В случае, если управляющая компания допускает какие-то нарушения в своей работе гражданин может обратиться с соответствующим заявлением в лицензирующий орган, то есть в Госстройжилнадзор НАО. Инспекция по данному обращению, если содержащиеся в нем доводы обоснованны, организовывает проверку и при выявлении нарушений выдает предписание. Если управляющая компания по предписанию не устранит нарушения, она получит административный штраф и новое предписание. Если управляющая компания и по повторному предписанию не устранит нарушения, то получит второй штраф, а данные на управление указанным многоквартирным домом будут удалены из окружного реестра лицензий. Что это значит? Это значит, что компания автоматически лишится права дальнейшего управления данным домом. На определенное время она еще продолжит оказывать услуги жильцам данного дома, но только до того момента, пока муниципалитет не подберет ей замену в виде другой управляющей компании. Вместе с тем собственникам многоквартирного дома будет дано два месяца на реализацию права «вето», то есть если они захотят оставить у себя управляющую организацию, то по решению общего собрания собственников она останется у них работать. Как видите, управляющей компании становится совсем не резонно ссориться с жильцами, ведь именно они – ее работодатели.

Также отметим еще один момент. Когда любой такой многоквартирный дом уходит с управления, орган жилищного надзора запоминает этот случай. Если быть подробным, то в этот момент инспектор подсчитывает, какую долю составляет исключенный из управления дом в отношении к общему объему управляемого жилья. И начинается накопление «штрафных баллов». Как только количество «штрафных баллов» превысит отметку в 15%, жилищная инспекция будет обращаться в лицензионную комиссию за получением согласия на обращение в суд с заявлением об аннулировании лицензии.

В случае если такое согласие будет получено, и если в дальнейшем суд аннулирует лицензию, управляющая компания автоматически лишается права управлять домами не только на территории Ненецкого автономного округа, но и в любом другом регионе России, причем не на определенный период, а навсегда. Но и это еще не все. Руководитель управляющей компании, у которой аннулировали лицензию, попадет в другой «штрафной» реестр. Нахождение его в таком реестре не даст ему в течение следующих 3 лет руководить ни одной из управляющих организаций в любом регионе Российской Федерации. В том числе не даст такому директору создать новую компанию под другим названием.

Как видите, лицензирование управляющих компаний имеет под собой серьезный фундамент, который предусмотрен на многие годы вперед. Жильцы многоквартирных домов через систему лицензионного контроля смогут с одной стороны лишить свою управляющую компанию работы, а с другой – отстоять ее перед органами государственной власти, если такая компания хорошо будет уметь вести диалог со своими жильцами.

Кстати в структуре Инспекции создан отдел лицензирования, для получения более подробной информации, связанной с данными вопросами можно обратиться по телефону 4-84-73.

С начала 2015 года жители Ненецкого автономного округа начнут получать квитанции на уплату взноса на капитальный ремонт многоквартирных домов. Будет ли орган государственного жилищного надзора каким-то образом контролировать данные вопросы?

Несколько слов о капитальном ремонте мы уже сказали ранее. Добавим только о тех функциях, которые появляются у государственного жилищного надзора в этой сфере.

Первая функция – это ведение реестров уведомлений о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта и реестров специальных счетов. Как известно, деньги на капитальный ремонт могут накапливаться на специальном счете дома либо на общем счете регионального оператора. В первом случае средства расходуются на капитальный ремонт только своего многоквартирного дома, а этим специальным счетом владеет по выбору собственников либо ТСЖ, либо управляющая организация, либо региональный оператор. Уведомление об открытии такого счета направляется в 5-дневный срок в Инспекцию. Во втором случае средства расходуются на капитальный ремонт любого многоквартирного дома, от которого деньги попадают в тот же «общий котел», но конечно же с обеспечением в дальнейшем возврата на нужды своего дома. Так вот, чтобы не было махинаций со специальными счетами, орган государственного жилищного надзора будет вести учет этих счетов и поступивших уведомлений.

Вторая функция – это направление в орган местного самоуправления и региональному оператору информации о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали или не реализовали способ формирования фонда капитального ремонта. Там, где такой способ не был своевременно выбран, орган местного самоуправления по сообщению жилищной инспекции назначит собственникам общий счет регионального оператора для сбора средств на капитальный ремонт.

Третья функция – это мониторинг технического состояния многоквартирных домов. Заключается такой мониторинг в сборе информации о техническом состоянии жилого фонда от управляющих компаний, ТСЖ, муниципалитетов и регионального оператора. Обобщая полученные сведения с данными проведенных жилищными инспекторами проверок, Инспекция подготовит в окружную администрацию доклад с рекомендациями, касающимися актуализации региональной программы капитального ремонта. Иными словами, где-то Инспекция сможет порекомендовать включить в программу те ремонтные работы в доме, которые не были предусмотрены в старой редакции программы капремонта, где-то порекомендует сдвинуть сроки проведения ремонтных работ, если ремонт требуется раньше, чем планируется по программе. И так далее.

Четвертая функция – это осуществление контроля за формированием фондов капитального ремонта. В соответствии с законодательством владельцы специальных счетов и региональный оператор будут ежегодно представлять информацию об остатке денежных средств на своих счетах. Помимо этого каждый месяц эти лица будут направлять в Инспекцию данные по поступлению взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме. Эта информация позволит Инспекции в оперативном порядке отслеживать, чтобы взносы собственников на капремонт не использовались не по назначению. В случае обнаружения фактов нецелевого использования данных средств правоохранительные органы будут информироваться в срочном порядке.

Пятая функция – это осуществление регионального государственного жилищного надзора за созданием и деятельностью регионального оператора. Функции регионального оператора довольно обширны. Это и сбор денежных средств на капитальный ремонт многоквартирного жилого фонда, и открытие банковских счетов на эти цели, функции технического заказчика по капитальному ремонту, финансирование расходов на капитальный ремонт домов, и ряд других полномочий. Работа регионального оператора очень ответственная, поэтому и контроль в данном направлении со стороны Инспекции тоже будет серьезный.

Какие пожелания или рекомендации жителям Ненецкого автономного округа вы бы хотели оставить?

Что касается государственного жилищного надзора, Инспекцией ведется обширная работа по опубликованию таких данных на своем официальном сайте (www.naonadzor.ru), предлагаем жителям округа познакомиться с этой информацией, думаем для многих читателей она будет полезна. На сайте можно найти информацию о проведенных плановых и внеплановых проверках, разъяснения законодательства, формы документов и многое другое. Также можно подать заявление в электронной форме.

Предлагаем активно участвовать в решении судьбы своего многоквартирного дома: не игнорировать собрания собственников, выбрать совет своего многоквартирного дома и активизировать его работу (это достаточно весомый инструмент в решении многих вопросов, нужно только начать им пользоваться). Рекомендуем знакомиться с жилищным законодательством: нормы Жилищного кодекса так или иначе касаются практически каждого жителя округа, и этими нормами тоже нужно пользоваться, чтобы грамотно и умело отстаивать свои жилищные права.