Тонкости долевого строительства

viktor minenkov rasskazyvaet o tonkostyah dolevogo stroitelstvaБольшая часть программ строительства в Ненецком автономном округе сейчас ведется с участием государственных бюджетных организаций. Тем не менее, часть недвижимости на территории округа возводится и долевым способом, с привлечением средств граждан и юридических лиц. О возможностях дольщиков и особенностях приобретения жилья подобным способом, «НВ» рассказал начальник отдела госстройнадзора Государственной инспекции строительного и жилищного надзора НАО Виктор Миненков.

– За последние пять лет в Нарьян-Маре и поселке Искателей с привлечением средств дольщиков построено более 20 благо-устроенных многоквартирных домов. Схема проста – деньги вкладываются в жилье во время строительства. Как только будет дом готов, остается в него только заселиться. В настоящее время по всей стране количество проданного по этой схеме жилья составляет огромный процент, – рассказывает Виктор Миненков.

 – Виктор Александрович, чем удобно долевое строительство для застройщиков и для граждан?

– Застройщикам, в том числе и в НАО, выгодно работать с людьми и организациями, вкладывающими деньги на правах дольщиков. Тем более, уже сейчас много желающих улучшить свои жилищные условия. Некоторые люди не собираются ждать, когда квартиру им предоставит государство. При этом не все строительные фирмы округа имеют в обороте достаточно средств для самостоятельного строительства. А вот рынок ипотечного кредитования в современном банковском бизнесе очень хорошо развит, да и бюджет НАО предоставляет гражданам удобные меры социальной поддержки при постройке или приобретении жилья. Поэтому и спрос на долевое строительство в нашем регионе очень велик. Сейчас долевым способом возводится семь многоквартирных жилых домов. В частности, это жилые дома, строящиеся в новом квартале застройки по улице Авиаторов, семиэтажный 190-квартирный дом по улице Пырерки в центре города и 24-квартирный дом в селе Тельвиска. Хочу еще раз отметить, что долевое строительство является одним из наиболее удобных решений жилищного вопроса для многих горожан.

– Какими способами дольщик может вложить свои средства в строительство жилья?

– Есть несколько возможных путей. Деньги могут вкладываться по договорам участия одним гражданином или кооперативом. Кроме того, можно купить жилищный сертификат – документ, выпущенный застройщиком. Если человек или организация покупают жилье с целью последующей его перепродажи или сдачи в аренду, то это считается инвестиционным строительством.

– Каковы обязательные требования к застройщику?

– Компания должна предоставить для ознакомления любому гражданину учредительные документы, а также свидетельство о государственной регистрации, постановке на учет в налоговой инспекции и годовые отчеты за три последних года деятельности.

Самое главное: застройщик должен предоставить подробный план предстоящей работы. В числе обязательных документов – разрешение на строительство, проектные документация и декларация, свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды. При этом все бумаги должны быть с текущим сроком действия.

– Что должно быть указано в договоре между компанией и гражданином?

– Дольщик должен точно знать, во что он вкладывает свои средства. В договоре должно быть дано описание конкретной квартиры, дома, гаража или офиса – словом, необходимого объекта строительства. Там должны быть четко прописаны все характеристики объекта – площадь и количество комнат. И конечно, необходимо знать срок завершения строительства. Надо исключить любые дву-смысленности в отношении цены – сроки, порядок и форма оплаты должны быть понятны всем. Нельзя забывать и о гарантиях. Мы рекомендуем гарантийный срок на объект долевого строительства не менее пяти лет, а на инженерную «начинку» жилья – три года. Лучше всего знать остальных дольщиков жилья и быть в курсе их дел. Так легко учесть еще один важный момент – срок передачи жилья должен быть единым для всех.

Есть ли такие договоры, которые не стоит подписывать?

– Да, существует множество различных форм договоров, которые я ни в коем случае не советую подписывать. Здесь надо исходить из ясного понимания: единственно верным вариантом договора является соглашение о долевом строительстве. Все! Предварительные договоры купли-продажи квартиры и векселя на недвижимость не являются действительными. Еще хотел бы добавить, что не стоит переоценивать риэлторов. Агенты по недвижимости заинтересованы в заключении сделки и получении собственной прибыли, но не несут ответственности за качество и своевременность предоставления жилья.

– В чем же опасность векселей и предварительных договоров?

Вексель – это лишь подтверждение той суммы денег, которую гражданин заплатил за квартиру. Поэтому по векселю невозможно получить квартиру в случае нечестного поведения застройщика. Можно лишь потребовать вернуть деньги, уплаченные за этот документ. В такой сделке покупатель отдает деньги и получает бумагу, согласно которой некая фирма обязуется оплатить за него указанную в векселе сумму. И если по каким-то причинам денег на оплату квартиры не хватило, то дольщику выдают кредит под залог векселя. В этом случае покупатель оказывается без денег, без векселя, без квартиры, зато с обязательствами по оплате кредита.

Опасность предварительных договоров кроется в непостоянстве. Не исключено, что застройщик в будущем откажется от заключения основного договора. Таким образом, одна квартира может быть продана дважды. При этом построена она будет на деньги обманутого дольщика! К тому же второй покупатель тоже не знает, что деньги за одну и ту же квартиру уже заплачены другими людьми. Здесь и по закону инвестор окажется в тупике – поскольку не сможет требовать получения профинансированной им квартиры. Такая уловка неизбежно сталкивает между собой совершенно незнакомых людей, каждый из которых не сделал ничего противозаконного и по-своему прав, но потратил собственные деньги. В этом случае покупателем из всех «дольщиков» будет признан только один, (как правило, заключивший основной договор), а всем остальным когда-нибудь возвратят их сильно обесценившиеся деньги.

Можно ли заставить застройщика устранить недоделки, если они будут обнаружены?

– Да, это право гражданина. Застройщик обязан передать дольщику жилье, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Если видны отступления от них и всевозможные недоработки строителей, то покупатель вправе требовать их исправления. Или он может настоять на возмещении своих расходов на устранение всех недостатков.

Является ли система долевого строительства, на ваш взгляд, наиболее удобной во взаимоотношениях с застройщиком при постройке жилья?

Хотелось бы отметить, что договор участия в долевом строительстве – наиболее защищенная законом форма участия людей в возведении жилья. Когда решается судьба больших денег, которые человек, может быть, копил годами, или тех, что ему предстоит выплачивать в течение нескольких лет, необходимо быть совершенно уверенным, что средства пойдут именно на строительство жилья, а не пропадут в карманах недобросовестных застройщиков. Поэтому Инспекция строительного и жилищного надзора НАО ведет контроль всех возникающих предложений по долевому строительству на рынке недвижимости.

Фёдор Резванов

Фото Елены Бобровой

Выпуск ОПГ НАО «Няръяна Вындер» № 116 (20028) от 17.10.2013