Верховный суд Российской Федерации разъяснил порядок расселения граждан, являющихся собственниками помещений в аварийных многоквартирных домах

Согласно нормам Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 статьи 32 ЖК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела кассационную жалобу жителей г. Краснодара, являвшихся собственниками помещений в аварийном многоквартирном доме, от которых местная администрация требовала произвести мену принадлежащего им имущества в целях расселения дома.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12–34, Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к Н., М., Г. о признании за ответчиками по 1/3 доли в праве общей долевой  собственности на квартиру N 1, прекращении права общей долевой собственности на  квартиру N 2, а также о выселении ответчиков из названного жилого помещения, расположенного в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, признании за истцом права собственности на квартиру N 2. Ссылаясь на то, что ответчики являются собственниками квартиры N 2, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчикам была предложена мена принадлежащей им квартиры в аварийном доме на квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности, однако ответчики отказались от переселения в указанное жилое помещение.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 21 сентября 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 ноября 2011 г., иск администрации муниципального образования г. Краснодар удовлетворен.

В кассационной жалобе Н. просил об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 16 октября 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями  для  отмены  или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Указанные нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении дела.

Судом установлено, что ответчики являлись собственниками квартиры N 2 на основании договора о передаче квартиры в собственность, заключенного с администрацией Западного административного округа г. Краснодара от 15 января 2004 г.

Жилой дом, в котором расположено названное жилое помещение, постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 30 декабря 2008 г. признан аварийным и подлежащим сносу.

Удовлетворяя иск администрации муниципального образования г. Краснодар, суд первой инстанции исходил из того, что в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу ответчикам предложено другое жилое помещение – квартира N 1, которое является благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечает установленным требованиям и находится в черте данного населенного пункта, что, по мнению суда, не противоречит требованиям ст. 89 ЖК РФ.

При этом судом отмечено, что постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 12 июля  2010 г.  N 5140 «Об изъятии для государственных нужд земельных участков в Западном внутригородском округе г. Краснодара» земельный участок изъят для муниципальных нужд.

Обжалуемым решением суда ответчики выселены из квартиры N 2 в квартиру N 1, находящуюся в муниципальной собственности.

Таким образом, при разрешении настоящего гражданского спора суд руководствовался положениями ст. 89 ЖК РФ.

С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Между тем согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной  власти или органом местного самоуправления,  принявшими  решение  о  сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Пунктом 1 ст. 89  ЖК  РФ  предусмотрено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст.ст. 86-88  Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать  установленным требованиям и находиться в границах данного населенного  пункта.  В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Положениями названных норм материального права устанавливаются правила и порядок предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из дома, подлежащего сносу.

Между тем, как установлено судом, жилое помещение в аварийном доме принадлежало ответчикам на праве общей долевой собственности.

В связи с этим в рассматриваемом случае суду надлежало руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, обеспечивающей жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем  выкупа  в  связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о  признании  такого  дома  аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в  разумный срок. В случае, если данные собственники в  установленный  срок  не осуществили  снос  или  реконструкцию  указанного  дома,  земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию  для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию,  в порядке, предусмотренном ч.ч. 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ.

Из положений норм Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от  2  июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших  в судебной  практике при применении  Жилищного  кодекса  Российской Федерации», следует, что  нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не  осуществили  снос  или  реконструкцию  многоквартирного дома.

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии  жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно подп.  «и»  п. 20  указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ требование  органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого  жилого  помещения  допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных  норм  в  их  системной взаимосвязи и разъяснений следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим  сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его  стоимости  в  выкупную  цену  при  условии  соблюдения предварительной  процедуры  как  по  направлению  органом  местного самоуправления собственникам жилых  помещений  требования  о  сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом  местного  самоуправления  решения  об  изъятии  земельного участка, на котором расположен  аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники  жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Следовательно, обстоятельства соблюдения  указанной  процедуры изъятия жилого помещения у собственника в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу являются существенными для правильного разрешения дел данной категории и подлежат доказыванию и установлению.

По данному делу суду следовало установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они были согласны, т. е. выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

В случае согласия ответчиков на предоставление другого  жилого помещения взамен изымаемого подлежал установлению факт соответствия предоставляемого жилого  помещения  рыночной  стоимости изымаемого жилого помещения ответчиков.

Однако в нарушение положений  ч. 4  ст. 198  ГПК  РФ  суд, не установив факта выполнения истцом процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ, и тем самым соблюдения  прав собственников Н., М., Г., прекратил право собственности  ответчиков на жилое помещение, выселил их из квартиры N 2 и признал за ними  в принудительном порядке право собственности на квартиру N 1.

Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ решение Ленинского районного  суда  г. Краснодара  от  21  сентября 2011 г.  и  определение  судебной  коллегии  по  гражданским  делам Краснодарского краевого суда от 3  ноября  2011 г.  отменила,  дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.