Что нужно знать при выборе УК?

smiГосударственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа продолжает серию публикаций в средствах массовой информации, посвященных разъяснению насущных вопросов жилищных правоотношений. Так, в очередном выпуске газеты «Няръяна вындер» вышла статья, посвященная выбору управляющих организаций и содержанию общедомового имущества.

Что нужно знать при выборе УК?

Распространенное заблуждение среди жильцов многоквартирных домов: «Квартира принадлежит мне, а все, что за ее пределами, меня не касается, так как это собственность государства, муниципалитета или управляющей организации». В действительности же общедомовое имущество принадлежит всем собственникам пропорционально площади их имущества в доме.

Общедомовое имущество – это помещения общего пользования и технические помещения (подъезды, лестничные клетки, электрощитовые, тепловые узлы), несущие и ненесущие строительные конструкции (фундамент, стены, перекрытия, крыша), инженерные коммуникации за исключением внутриквартирных (канализация, водопровод, система теплоснабжения), различное оборудование для совместного пользования жильцов (лифты, домофоны), а также общедомовой земельный участок и то, что на нем расположено (скамейки, урны, тротуары, контейнерные площадки для сбора мусора).

Для примера возьмем четырехквартирный дом, состоящий из двух квартир по 40 кв. метров и двух квартир по 60 кв. метров. Общая их площадь200 кв. метров. Поделив площадь каждой из квартир на сумму площадей всех квартир, мы определим, что первые два собственника будут иметь по 20% общедомовой собственности, а вторые – по 30%.

Данные проценты важны не для статистики. Во-первых, они определяют, какую долю расходов тот или иной собственник несет на нужды содержания общедомового имущества, его текущего или капитального ремонта. Во-вторых, они прямо связаны с количеством голосов собственника на общих собраниях, проводимых по различным вопросам.

Непростой выбор

Чтобы поддерживать многоквартирный дом в надлежащем состоянии, собственникам нужно выполнить ряд мероприятий, первое из которых – определиться с формой управления многоквартирным домом. Этих форм три: непосредственное управление собственниками, создание в доме товарищества собственников жилья или выбор управляющей организации.

Если собственники помещений на общем собрании приняли решение выбрать управляющую организацию и заключить с ней договор управления многоквартирным домом, то тем самым они уже наполовину исполнили свою обязанность по содержанию общедомового имущества. Остается только вносить плату за содержание дома в управляющую компанию. А размер такой платы будет как раз пропорционален тем процентам, которые имеет собственник в общедомовом имуществе.

В настоящее время на территории округа лицензии на управление жильем получило 21 юридическое лицо. Они и обращаются к собственникам с предложением своих услуг. Однако не секрет, что ряд управляющих организаций, пользуясь правовой неграмотностью жильцов либо ухищренными формулировками, заключают договоры управления многоквартирными домами на выгодных лишь для себя условиях.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестной компании, Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа рекомендует читателям обратить внимание на ряд важных моментов.

Твой голос может стать решающим

С конца 2015 года документы общих собраний собственников (протоколы собраний и бланки голосования) получили статус официальных документов, подделка которых влечет такую же уголовную ответственность, как подделка паспорта или водительского удостоверения. Требования к оформлению документов общих собраний собственников также серьезно ужесточены, поэтому закрепление многоквартирного дома за той или иной управляющей организацией в реестре лицензий происходит только после тщательной проверки инспекторами госжилнадзора представленных управляющей компанией документов.

Таким образом, чтобы взять в управление многоквартирный дом, управляющей организации придется соблюсти все процедуры проведения общего собрания собственников (исключение составляют случаи выбора управдомов по открытому конкурсу, который проводят органы местного самоуправления, для отдельной категории многоквартирных домов). Принятие же решений на таком собрании зависит только от собственников.

Нужно быть активным на собрании и знакомиться с вопросами, которые на них обсуждаются. Если большинство собственников устранятся от участия в общем собрании, то может не хватить важных процентов голосов, которые могли бы помочь в решении насущных общедомовых вопросов.

Кто ставит условия?

Условия договора на управление многоквартирным домом обязательно должны быть утверждены на общем собрании собственников. А для того, чтобы голосовать за или против такого договора, нужно его заблаговременно изучить, при необходимости проконсультировавшись со специалистами. В договоре управления должен быть четко прописан ряд существенных условий.

Во-первых, это состав общедомового имущества, за который несет ответственность управляющая организация (к примеру, в одном из домов Нарьян-Мара собственники забыли прописать в договоре управления внутри-дворовую детскую площадку, а потом не с кого было спросить за ее ремонт и нормальное содержание). Обратите внимание, не упущен ли из такого списка домофон или скамейка у входа в подъезд, и не включены ли в него тротуары, дороги и септики, выходящие за пределы общедомового участка. Ведь в итоге все это отразится на тарифе, по которому будет начисляться плата за содержание дома.

Во-вторых, должен быть указан перечень работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня, перечень коммунальных услуг. Часть таких работ и услуг является обязательной, и потому должна быть прописана в договоре. Дополнительные услуги, которые не являются обязательными, следует прописывать отдельно.

В-третьих, необходимо указать порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества, размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы. Если тарифы на коммунальные услуги регулируются государством, то тариф на содержание дома согласовывается с собственниками на общем собрании. Размер такого тарифа предлагается управляющей организацией с учетом состава общедомового имущества и перечня работ и услуг по его содержанию и ремонту. Если вдруг управляющая организация предлагает очень низкий по сравнению с другими организациями тариф, это должно насторожить. Очень вероятно, что в дальнейшем вы увидите, что в вашем доме не будут оказываться те услуги, которые ожидаете получить, а потом компания придет в состояние банкротства, оставив дом с массой проблем, для решения которых собственникам придется отдельно раскошелиться.

И, наконец, условия определяют порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Как правило, управляющие организации не сильно горят желанием, чтобы собственники контролировали их работу, поэтому пункты, касающиеся такого порядка, обычно сформулированы общими фразами, выглядят размыто и малопонятно. В связи с этим Госстройжилнадзор НАО рекомендует включить в условия договора пункт, по которому управляющая организация ежемесячно обязуется представлять собственникам акт по форме согласно приказу Минстроя России от 26.10.2015 г. № 761/пр. Тогда управляющая компания будет обязана регулярно отчитываться председателю совета дома или иному выбранному собственниками лицу об объемах, качестве и стоимости выполненных работ по содержанию и ремонту общедомового имущества. Сопоставив данные таких актов с цифрами в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг, можно будет легко проверить, не начислено ли вам что-то из того, что управляющая организация недовыполнила или не выполняла совсем.

Контролируйте, а мы поможем

Сегодня, в условиях сложной экономической ситуации, с которой столкнулась практически каждая семья, каждый житель многоквартирного дома, особо остро стоит вопрос размера платы за жилищно-коммунальные услуги. В то же время каждый из нас, кто проживает в многоквартирном доме, имеет все возможности осуществлять контроль за полнотой и качеством оказываемых жилищных и коммунальных услуг, а также за размером предъявляемых к оплате сумм.

Со своей стороны Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа продолжит работать с обращениями граждан по вопросам некачественной работы управляющих организаций, в том числе оказывая как консультационную поддержку по проблемным вопросам, так и защиту нарушенных жилищных прав.

«Няръяна вындер»