Как обязать застройщика устранить допущенный при строительстве многоквартирного дома брак

Строительный брак9 февраля 2015 года Арбитражный суд Северо-Западного округа принял постановление по результатам рассмотрения искового требования управляющей организации к застройщику, касающегося устранения строительного брака в виде оборудования водоотведения из подвального помещения в многоквартирном доме и козырьков над входами в подвальное помещение для защиты от проникновения атмосферных осадков.

Рассмотрев спорную ситуацию по делу № А56-6036/2014, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно части 5 статьи 7 названного Закона на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет.

На основании пункта 1 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. В соответствии с пунктом 4 названной статьи при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 755 ГК РФ, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.

Из смысла приведенных норм следует, что иск об устранении недостатков, допущенных застройщиком при строительстве МКД, в течение гарантийного срока вправе предъявить либо собственники помещений в МКД либо заказчик по договору строительного подряда.

Управляющая организация может быть представителем собственников помещений в МКД только при условии надлежащего оформления ее полномочий на обращение в судебные органы для защиты интересов собственников.

Указанное решение Арбитражного суда Северо-Западного округа имеет принципиальное значение и для многих жителей нашего округа, которые зачастую пишут обращения в различные инстанции по поводу строительного брака в многоквартирных домах – новостройках.

Как видно, суд указывает на следующие законные варианты понуждения застройщика принять меры по устранению допущенного брака.

Вариант 1: Собственники подают претензию застройщику об устранении строительного брака, а при отклонении претензии – исковое заявление в суд от своего имени.

Вариант 2: Собственники направляют свои обращения с жалобами заказчику строительства многоквартирного дома. Заказчик направляет застройщику претензию об устранении строительного брака, а при отклонении претензии – исковое заявление в суд от своего имени.

Вариант 3: Собственники наделяют управляющую организацию многоквартирного дома правом представлять их интересы в судебных органах, оформляют это соответствующими документами (протокол общего собрания собственников, доверенность и т. д.). От имени собственников управляющая организация подает претензию застройщику об устранении строительного брака, а при отклонении претензии – исковое заявление в суд от имени собственников.

При наличии финансовых и материально-технических ресурсов также имеется возможность после отклонения застройщиком претензии устранить строительный брак своими силами (собственников, заказчика или управляющей организации многоквартирного дома), а понесенные затраты в дальнейшем взыскать через суд с застройщика.